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商品房预售合同约定延期交房违约金比例,法院会支持多少?

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商品房预售合同约定延期交房违约金比例,法院会支持多少?

发布日期:2021-08-10 00:00 来源:http://www.sdzhengshou.com 点击:

在商品房预售中,买卖双方往往会约定在买受人履约完毕,出卖人延期交房的情况下,出卖人应向买受人支付一定比例的违约金(一般实践情况中会约定房屋总价款的日万分之一至日万分之五的违约金)。那么延期交房违约金的比例法院会支持多少呢,先看看相关法律条文的规定:

《民法典》第584条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数,如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据上述条款的规定,法院支持买受人在出卖人延期交房时按照合同约定或者相关法律规定要求出卖人违约金,虽然相关司法解释有明确规定,约定违约金过高需要下调,约定违约金过低也可以要求增加,但是却没有给出一个明确的标准,下面我们通过几个案例看看司法实践中法院一般会支持的延期交房违约金的比例:

案例1:出卖人交房行为不符合合同约定及法律规定,买受人有权拒绝接收房屋,后达到收房标准后交房属于延期交房,法院判决按照房屋总价款的日万分之一计算违约金。

案号:(2021)鲁01民终2481号 王某、张某与济南市某置业公司商品房预售合同纠纷案

关于延期交房违约金的比例,济南市中级人民法院认为:

王某、张某与该公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方应按合同约定履行各自义务。该公司在此之前的交房行为不符合合同约定及法律规定,王某、张某于2019年10月20日实际收房,逾期交房违约金应计算至实际收房之日。涉案房屋的逾期交房违约金,应以1292981元为基数,按照日万分之一的标准,自2018年1月31日起计算至2019年10月20日止,共计81069元。


案例2:在商品房预售中,双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约金比例过低,不足以弥补损失,买受人要求予以上调的,法院应当准予调整。

案号:(2020)鲁01民终9336号 济南某房地产开发有限公司与殷某商品房预售合同纠纷案

关于延期交房违约金的计算方式以及上调标准,济南市中级人民法院认为:

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,双方关于出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金约定过低,应予以调整。双方均同意按照评估结论计算违约金,故一审法院据此支持殷晓的诉讼请求。自2018年10月1日至2020年5月30日的违约金为:住宅27798.12元(0.4867元/㎡/日×93.94㎡×608天),储藏室2105.63元(0.24元/㎡/日×14.43㎡×608天),车位5441.6元(8.95元/个×608天),共计35345.35元,其后的违约金按照评估结论计算。


案例3:在商品房预售中,双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约金比例过高,出卖人要求予以下调的,法院应当准予调整。

案号:(2021)鲁01民终1071号 山东某房地产开发有限公司与林某商品房销售合同纠纷案

关于延期交房违约金的计算方式以及上调标准,济南市中级人民法院认为:

关于违约金数额,林某主张按合同约定每天以所交购房款140万元的千分之一计算,至2020年9月30日为17万元;该房地产公司主张约定明显过高,要求一审法院参照其提交的商铺租赁合同约定的租金(每年每平方米240元,面积450平方米)标准计算违约金。经审查,双方约定的违约金合每天1400元,确实过高,经释明,林某同意参照上述租金计算损失,并以此为基数确定违约金标准。

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案例4:出卖人在合同约定的交房日期未按时交房,后达到收房标准后交房,属于延期交房,法院判决按照涉案房屋评估租金计算违约金。

案号:(2020)鲁01民终8026号 山东某工程集团公司与于某商品房预售合同纠纷案

关于延期交房违约金的比例,济南市中级人民法院认为:

本案中,双方签订的商品房买卖合同约定该公司逾期交房超过90日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。于某主张约定的逾期交房违约金低于该公司逾期交房给其造成的损失,要求增加违约金,并申请评估机构对案涉房屋逾期交房期间的租金价值进行评估,以此标准作为其租金损失,并主张以此租金损失确定违约金数额,于某该主张,符合上述法律规定,法院予以支持。

从上面几个案例中可以看出,虽然相关法律及其司法解释对于延期交房违约金比例没有特别的标准,但是在济南地区,济南中院以及其他基层法院对于延期交房违约金的计算标准以及比例认定比较明确,计算标准一般是在日万分之三以下。除非出卖人恶意延期交房,法院为了以示惩罚,判决以日万分之三为计算标准来计算违约金,大多数情况下法院比较支持日万分之一左右的延期交房违约金的计算标准。此外,委托评估机构对于涉案房屋进行租金评估,根据评估的租金来计算延期交房违约金,也是法院比较常用的一种计算标准。

虽然买受人有权通过法律手段来维护自己的合法权益,从而解决自己在买房过程中碰见的纠纷,但是也需要注意以下几点,做到更有效维权与避坑。

1.维权前先搞清楚延期交房原因

包括:不可抗力因素;政府政策影响;开发商实力不行;建筑方和开发商有纠纷,施工中止;因市政配套无法到位,楼盘小区配套无法如期完成;业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;开发商擅自变更规划;开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等情况。

2.按合同约定索赔或退房

一般商品房买卖合同中都对延期交房有相应的时间和违约金的约定。常见约定:在延期不超过一定的天数,出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金,合同继续履行。延期超过一定天数后,买受人有权解除合同。

购房者选择解除合同的,也可要求开发商支付违约金。支付违约金或赔偿损失都是对违约方违约行为造成对方损失的赔偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,比如购房款利息的损失,此类损失应当赔偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

3.购房时注意规避期房风险

在签订合同时一定要明确约定违约责任,且违约金约定不宜过低,也不宜过高。因为,在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方,一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。若在延期交房的违约责任问题上没有一个明确的处理方式来保障利益的话,购房者就很容易成为受害者。所以,要在合同中依照相关法律规定明确约定一个比较合适违约金比例。

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