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高院判例:房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点

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高院判例:房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点

发布日期:2021-07-19 00:00 来源:http://www.sdzhengshou.com 点击:

裁判观点

房屋征收补偿决定作出时间距征收决定公告之日较远,且不可归责于被征收人,那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点,将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿。虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定,征收主体原则上具有一定的裁量权限,但其仍应在合理的期限内作出。如果被征收人存在过错,导致房屋征收补偿决定延迟作出的,征收主体不承担相关责任。

裁判文书

山东省高级人民法院

行政判决书 

( 2021 )鲁行终931号

上诉人(原审原告)王某。

委托代理人李艳龙,山东居高律师事务所律师。

委托代理人刘杰,山东居高律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)曹县人民政府,住所地菏泽市曹县文化路北城投集团大楼。

法定代表人梁惠民,县长。

委托代理人孙玉德,曹县住房和城乡建设局工作人员。

上诉人王某因诉被上诉人曹县人民政府房屋征收补偿决定 一案,不服菏泽市中级人民法院于2021年1月18日作出的( 2020 ) 鲁17行初474号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法 组成合议庭,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之 规定对本案进行了审理。本案现已审理终结。


原审法院经审理查明:因旧城区棚户区改造及市政基础设施 建设需要,曹县人民政府于2016年7月29日决定对老城中心片 区棚户区改造(一期)范围(包括龙亭湖片区、北街片区、四完 小片区)内的房屋实施征收,作出了《曹县人民政府关于曹县老 城中心片区棚户区改造(一期)房屋征收的决定》,同日发布《曹 县人民政府关于曹县老城中心片区棚户区改造(一期)房屋征收 决定的公告》,确定房屋征收部门为曹县住房和城乡建设局。在经被征收人协商选定评估机构未果的情况下,2016年8月17日, 由房屋征收部门曹县住房和城乡建设局组织、山东省曹县公证处公证,通过公开抽签方式选择曹县清源房地产估价师事务所为涉 案房屋征收项目的价值评估机构。2017年2月10 日,曹县住房 和城乡建设局发布了抽签选定房屋征收评估机构结果的公告。原告所属的曹县玉龙桥南路东天旭苑小区南楼4-102室房屋在该房 屋征收决定的征收范围之内。2017年2月26日,曹县清源房地产估价师事务所作出曹清评估字第南楼4-102号房屋征收估价报 告。征收签约期限内,原告与房屋征收部门未能签订征收补偿安 置协议。被告于2017年8月29日作出曹政征补字[2017]第51 号房屋征收补偿决定。原告不服提起行政诉讼,菏泽市中级人民 法院于2018年6月29日作出(2018)鲁17行初7号行政判决, 以评估报告送达不合法为由,判决撤销曹政征补字[2017]第51 号房屋征收补偿决定。2019年8月14日,被告工作人员在王建 家中将另行作出的曹清评估字第南楼4-102号房屋征收估价报告 向王建进行了留置送达。其后,原告与房屋征收部门仍未达成征 收补偿安置协议。2020年4月3日,被告作出曹政征补字[2020] 第8号房屋征收补偿决定。原告仍不服,提起本案诉讼。


原审法院认为,一、被告曹县人民政府对涉案棚户区改造项

目已经作出房屋征收决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条 例》第四条、第二十六条之规定,在房屋征收部门与本案原告于 征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下,被告 曹县人民政府有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的法定 职权。二、评估机构的选定并无不当。在被征收人协商选定评估 机构未果的情况下,由房屋征收部门曹县住房和城乡建设局组织, 通过公开抽签方式选择了曹县清源房地产估价师事务所为涉案房 屋征收项目的价值评估机构,符合《国有土地上房屋征收与补偿 条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定”的规定。三、 被告曹县人民政府作出的被诉征收补偿决定在认定事实方面,依法选定评估机构针对涉案房屋出具了涉案房屋征收估价报告,经审查评估时点符合法律规定;被告曹县人民政府依据房屋征收估 价报告作出的被诉征收补偿决定,在认定原告房屋面积、用地面  积等方面,事实清楚,证据充分。同时,涉案房屋征收补偿决定在附属物方面亦保留了原告申请复核的权利。此外,征收补偿决定与征收补偿协议不同,属于单方行政行为,被告依据职权可以 根据征收补偿安置方案以及作出决定时可用于回迁安置房屋的情况,作出具体的征收补偿决定,原告主张必须用某位置楼房作为 回迁安置缺乏法律依据,但原告可以在产权调换和货币补偿之间 作出选择。综上,被诉房屋征收补偿决定并无明显不当,原告诉求不能成立,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之 规定,判决驳回原告王建的诉讼请求。案件受理费50元,由原告王某负担。


上诉人王某不服原审法院判决提起上诉,请求撤销原审法院 判决,将本案发回重审或依法改判。主要理由如下:1.被上诉人 剥夺了上诉人选择产权调换的权利。补偿方案中有鼓楼广场现房 可以安置,上诉人一直要求给予鼓楼广场现房安置,但是被上诉 人却告知无房源,仍然只给予北街安置区期房,违反其制定的补 偿方案,变相剥夺了上诉人选择产权调换的权利。2.在作出被诉 补偿决定时,涉案评估公司和估价师已不具有合法有效的评估资 质。3.评估机构并未入户测量,原审法院认定被诉补偿决定在认 定上诉人房屋面积、用地面积等方面无误,认定事实不清。4.估 价报告中显示估价时间节点为2016年7月,距今已四年多时间, 房价早已上涨,仍然适用四年前的估价时点作为评估依据侵害被 上诉人合法权益。被诉补偿决定确定的补偿价格远低于周边类似 房地产市场价格,在房屋被征收后上诉人无法购买到类似房地产。

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被上诉人曹县人民政府未向本院提交书面答辩意见。各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

本院认为:被上诉人为落实棚户区改造,作出涉案房屋征收决定,发布房屋征收补偿方案,并根据《国有土地上房屋征收与 补偿条例》第四条、第二十六条之规定,在房屋征收部门和被征 收人达不成补偿协议的情况下,以曹清评估字第南楼4-102号房 屋征收估价报告为主要依据,作出了被诉补偿决定。结合上诉人 的上诉理由,现将本案争议问题分述如下:

一、关于补偿方式选择权的问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款的 规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。本案中,被诉补偿决定已经明确载明上诉人可以对上述两种补偿 方式进行选择,同时也明确了两种补偿方式各应如何进行补偿, 保障了上诉人对于补偿方式的选择权。征收补偿决定与征收补偿 协议不同,属于单方行政行为,被上诉人依据职权可以根据征收 补偿安置方案以及作出决定时可用于回迁安置房屋的情况,作出 具体的征收补偿决定。上诉人关于必须用某位置楼房进行回迁安 置以及被诉补偿决定剥夺其补偿方式选择权的主张,缺乏事实根 据和法律依据,本院不予支持。

二、关于涉案评估机构选定的合法性问题

在经被征收人协商选定评估机构未果的情况下,涉案片区通 过公开抽签方式选定曹县清源房地产估价师事务所为涉案房屋征 收项目的价值评估机构。房屋征收部门在评估机构选定之后,发 布了公告,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条关 于评估机构选定的规定。涉案房屋征收片区绝大多数被征收人已 经依据选定的评估机构出具的评估报告签订房屋征收补偿安置协 议的事实,也能印证选定的评估机构系得到了绝大多数被征收人 的认可。评估机构和估价师在作出涉案估价报告时具有评估资质。上诉人对于评估机构和估价师评估资质等所提异议,本院不予支 持。

三、关于房屋面积、用地面积等认定的问题

曹县清源房地产估价师事务所对涉案房屋作出曹清评估字 第南楼4-102号房屋征收估价报告,该估价报告对于涉案房屋面 积、用途、储藏室面积及相应价值等作出了认定。2019年8月14 日,被上诉人工作人员在上诉人家中将该估价报告向上诉人进行 了留置送达。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 第二款的规定,对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向 房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的,可以 向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。但是,本案上诉人并未 按照上述规定申请复核评估或申请鉴定。且,上诉人亦未能提交 证据证明被诉补偿决定在房屋面积、用地面积等方面认定确实存 在错误。原审法院认定曹县人民政府依据房屋征收估价报告作出 的被诉补偿决定,在认定原告房屋面积、用地面积等方面,事实 清楚,并无不当。上诉人关于评估机构未入户测量及房屋面积、 用地面积认定不清的主张,缺乏事实根据,本院不予支持。

四、关于涉案房屋货币补偿数额的问题

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之 规定,对于被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告 之日被征收房屋类似房地产的市场价值。虽然《国有土地上房屋 征收与补偿条例》并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定, 但其仍应在合理的期限内作出。具体到本案,被上诉人就涉案房屋作出的原曹政征补字[2017]第51号房屋征收补偿决定于2018 年6月29日被撤销后,被上诉人在2019年8月14日才向王某留置送达了涉案估价报告,直至2020年4月3日被上诉人才作出被 诉曹政征补字[2020]第8号房屋征收补偿决定,超出了合理的期限。本案中,评估时点(2016年7月29日 )距被诉补偿决定作 出( 2020年4月3日)时间间隔较长,且涉案房屋价值发生明显 变化。因被征收房屋价值与安置房屋价值均会随时点的变化而变化,故不同评估时点对于选择产权调换补偿方式而言,对上诉人未产生不利影响;但是对于选择货币补偿,仍以2016年7月29 日为估价时点确定货币补偿数额,对上诉人显失公正。

考虑到涉案征收项目是为棚户区改造而实施,涉及公共利益,征收补偿决定已经撤销一次,再次撤销会导致征收进程的严重滞后。被诉补偿决定与征收公告之日(评估时点)间隔较久, 被上诉人未能按照菏泽市中级人民法院生效判决依法履职及时作 出征收补偿决定是主要原因,同时送达估价报告上诉人拒收也造 成一定影响。综合全案案情,如果上诉人选择产权调换,仍应依据2018年曹县清源房地产估价师事务所对涉案房屋作出曹清评估字第南楼4-102号房屋征收估价报告所确定的房屋价值,按照被诉补偿决定第三项进行产权调换;如果上诉人选择货币补偿, 参考作出被诉补偿决定时相类似片区征收比准价格,本院酌定对涉案房屋房地产价值386433元上浮25%以确定货币补偿数额。

综上,原审法院判决认定部分事实不清,依法应予撤销。上 诉人的上诉理由部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和 国行政诉讼法》第七十七条第一款、第八十九条第一款第(二) 项及第三款之规定,判决如下:

一、撤销菏泽市中级人民法院(2020)鲁17行初474号行政

判决;

二、变更曹县人民政府于2020年4月3日作出的曹政征补 字[2020]第8号房屋征收补偿决定第二项为:王某如选择货币补 偿,应得的货币补偿数额为391318元+386433元x 25%,共计 487926. 25 元。

三、驳回王某其他诉讼请求。

一、二审案件受理费各50元,均由被上诉人曹县人民政府 负担。

本判决为终审判决。


审  判  长    蒋炎晩

审  判 员     韩   勇

审  判 员     陈   晖


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